O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) está passando por mudanças e requer ações que evitem conflitos entre arrendatários e proprietários. O alerta vem de um estudo desenvolvido pelo Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo (NAUrb), da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas (UFPel). O grupo participa da rede cooperativa de pesquisa ´Ciência, tecnologia e inovação para a melhoria da qualidade e redução de custos da habitação de interesse social`, apoiada pelo Programa de Tecnologia de Habitação (Programa Habitare), da Financiadora de Estudos e Projetos (Finep).
O objetivo da rede de universidades é desenvolver procedimentos e indicadores para a avaliação de produtos e empreendimentos habitacionais de interesse social. A meta não é apenas a execução de diagnósticos, mas gerar conhecimento e tecnologias para colaborar com o processo de projeto, construção e gestão da moradia de interesse social. Os estudos têm foco na satisfação do usuário, buscam melhoria da qualidade e redução de custos da habitação popular. A rede estuda cerca de 150 empreendimentos em diversas cidades do país.
Compra antecipada
Criado pelo Governo Federal em 1999 para atender às necessidades de moradia da população de baixa renda nos grandes centros urbanos, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi alterado em maio de 2007. Por meio da Lei 11.474, abriu a opção de compra antecipada dos imóveis (antes de 15 anos de arrendamento) e também a venda de imóveis sem prévio arrendamento.
“Num período bem mais curto do que o previsto na concepção do programa teremos tanto arrendatários como proprietários, e mesmo locatários convivendo no mesmo imóvel, compartilhando decisões sobre o seu uso e manutenção”, alertam integrantes do Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo da UFPel que estudam empreendimentos PAR em Pelotas (RS). Resultados preliminares da pesquisa deram origem ao artigo ´Proprietários x arrendatários: análise do processo de mudança nas atribuições das administradoras no Programa de Arrendamento Residencial`, apresentado este ano no Encontro Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído (ENTAC 2008).
Quem vai cuidar do condomínio?
Com estudos que têm foco nos espaços comuns (acessos, salões de festa, parques e quadras, por exemplo), o grupo de pesquisadores da UFPel lembra que enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial, que dá suporte financeiro ao PAR, detiver a propriedade de 2/3 das unidades de um empreendimento, o síndico será indicado e contratado pela CAIXA, a partir do trabalho das empresas terceirizadas de administração de imóveis. Mas com a tendência de crescimento do número de proprietários, esse cenário será alterado. ”Os resultados iniciais indicam que a legislação vigente contempla apenas os direitos dos proprietários, não existindo a figura do arrendatário”, descrevem os autores, chamando atenção para conseqüências da alteração de um “modelo tutelado” para um “modelo de participação” no Programa de Arrendamento Residencial.
Entrevistas realizadas junto às administradoras mostram que o assunto requer ainda esclarecimentos e causa desconforto. “Quando questionados sobre a postura das empresas frente à nova medida de antecipação do arrendamento, as administradoras entrevistadas não souberam (e não quiseram) posicionar-se claramente, denunciando a falta de informações que cerca este tema, e também o claro receio da renúncia do percentual recebido sobre as taxas de arrendamento”, descrevem os pesquisadores no artigo.
Visitas preliminares aos conjuntos mostram que diversos arrendatários têm interesse em se tornarem proprietários, mas há também apreensão com “quem vai cuidar do condomínio”. Para a equipe que realizou o estudo, a preocupação indica como o novo modelo vai exigir que sejam repensados direitos e deveres das diferentes categorias de moradores dos empreendimentos PAR.
A equipe lembra que ações de gestão de um empreendimento dependem de decisões sobre despesas ordinárias (destinadas à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do condomínio) e também das despesas extraordinárias. Nas extraordinárias estão obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas e esquadrias externas, cuidados com poços de aeração e iluminação, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer – entre outras, essenciais para qualidade de vida dos moradores.
“Antecipa-se uma situação onde os arrendatários, em progressiva minoria com o passar do tempo, poderão ter seus direitos em reuniões de condomínio negados”, destacam os envolvidos nos estudos. A mudança preocupa, já que os estudos de pós-ocupação desenvolvidos pela rede de pesquisa mostram que além das questões corriqueiras, as edificações voltadas à população de baixa renda têm alta incidência de manifestações patológicas, necessidade freqüente de ações de manutenção e de melhorias.
“Como o trabalho ainda está em curso é prematuro efetuar recomendações para diminuição de riscos de um precoce abandono e desinteresse dos moradores pelo tema da gestão condominial. Mas certamente entre estas recomendações estará um processo de maior participação dos arrendatários”, destaca o grupo.
A pesquisa
Na primeira fase do estudo foram realizadas entrevistas com responsáveis pelo PAR nas administradoras de empreendimentos na cidade de Pelotas e com membros do corpo técnico local e federal da Caixa. Foram também coletados e analisados dados de legislações e regulamentações sobre o tema, novas diretrizes do PAR, material publicados na imprensa e sites.
Nas próximas etapas serão realizados estudos de caso junto aos empreendimentos, com arrendatários com tempo de pagamento suficiente para solicitar a opção de compra.
A meta é acompanhar as ações das administradoras nas relações com os diferentes tipos de usuários nos empreendimentos PAR. A equipe também vai manter contato com a Caixa, que representa o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), com arrendatários, novos proprietários e locatários. Atualmente o grupo acompanha como está sendo encaminhado o processo de liberação da compra das unidades habitacionais do PAR em Pelotas (RS).
Prevenção de patologias
No mesmo projeto o grupo está trabalhando na identificação de manifestações patológicas nas áreas de uso coletivo nos últimos empreendimentos PAR na cidade de Pelotas. Foram realizadas visitas de inspeção, com levantamentos fotográficos e preenchimento de formulários sobre os problemas observados e informações que ajudam a analisar suas causas.
Com base nestes dados a equipe já pode indicar medidas a serem adotadas em futuros empreendimentos para evitar a ocorrência dos problemas e contribuir para a redução do custo de projetos habitacionais de cunho social.
Satisfação dos moradores
Também já foram coletados dados relativos à satisfação dos usuários quanto aos espaços abertos, identificando questões referentes à adequação ao uso, aspectos técnicos, funcionais, comportamentais e organizacionais. Para isso foram realizados levantamentos amostrais, em forma de questionários, em seis empreendimentos, e avaliações técnicas através de lista de checagem, destacando elementos de desempenho comportamentais, em três empreendimentos.
Com base na bibliografia e com a análise dos resultados desses dados e outras informações que serão coletadas através de grupos focais, a equipe pretende identificar variáveis que poderão ser abordadas visando construir indicadores de sustentabilidade para espaços abertos, a partir de premissas desenvolvidas pela Psicologia Ambiental - que aborda diferentes aspectos da organização do espaço/ambiente físico e sua relação com o ser humano.
Saiba Mais- O Programa de Arrendamento Residencial Foi lançado em 1999 pelo Governo Federal para atender às necessidades de moradia da população de baixa renda que se encontra nos grandes centros urbanos, em grande parte submetendo-se a altos aluguéis. É destinado às capitais e suas regiões metropolitanas e cidades brasileiras com mais de 100 mil habitantes, podendo participar as famílias com renda de dois até seis salários mínimos. Na proposta original, após período de 15 anos os participantes passariam de arrendatários a proprietários, em processo semelhante ao leasing.
- Os agentes envolvidos são: Ministério das Cidades (promotor), CAIXA (gerenciamento do Fundo de Arrendamento Residencial), prefeituras e construtoras. Além destes, tradicionalmente presentes em outros programas, o PAR insere novo agente, a administradora, designada pela CAIXA para cada conjunto após processo licitatório.
- A administradora surge como intermediária entre os arrendatários e a CAIXA (proprietária das unidades até o término dos prazos de arrendamento), e tem como atribuições básicas a gestão do arrendamento (questões legais e contábeis junto aos arrendatários) e a gestão do patrimônio (manutenção e conservação dos empreendimentos).
- A lei 11.474/07 alterou o “espírito” o “espírito” da lei original, ao adicionar a possibilidade da “alienação dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa sem prévio arrendamento”, além de possibilitar que a partir do quinto ano de pagamento regular de arrendamento o arrendatário pode antecipar a opção de compra.
- A regulamentação, por parte de diversos órgãos envolvidos na promoção do PAR (Ministério das Cidades, CAIXA, conselho curador do FGTS, conselhos dos diversos fundos envolvidos, entre outros), da antecipação da opção de compra e da alienação de imóveis do PAR, causou atrasos na implementação dessa alternativa na provisão habitacional por arrendamento. No Rio Grande do Sul, esse processo teve início no II semestre de 2008.
Mais Informações com a professora Nirce Saffer Medvedovski / Faculdade de Arquitetura e Urbanismo/Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo / Universidade Federal de Pelotas (UFPEL) / E-mail: nirce.sul@terra.com.br / Tel: (53) 3278 6910/ 3278 6855
Fonte: Assessoria de Comunicação do Programa Habitare
